ЗОС в строительстве: ключевой документ для работ и ввода в эксплуатацию

ЗОС объекта строительства — это заключение, подтверждающее техническое и правовое соответствие готовности коммерческого, производственного или жилого здания к эксплуатации. ЗОС составляется после проведения государственного строительного надзора — ряда комплексных проверок, во время которых эксперты исследуют объект на предмет нарушений и ошибок. Если их нет, то в документе отражается, что здание соответствует нормам градостроительного и противопожарного законодательства, санитарным и иным правилам, а также другим техническим регламентам и готово к нахождению/проживанию в нем людей. 

Регламентирует выдачу ЗОС Градостроительный кодекс, а сам документ выдается Службой государственного строительного надзора (ГСН).

— Как подготовиться к получению ЗОС и какие документы нужны

— Что получит компания после выдачи ЗОС

— Когда и кому не нужно получать ЗОС

Как подготовиться к получению ЗОС и какие документы нужны

Перед началом выполнения работ на объектах капитального строительства необходимо известить все компетентные органы (в частности структуры ГСН) и подать заявление на строительство в местные органы исполнительной власти. Если застройщик не проинформировал о своих планах нужные инстанции, то эксперты ГСН не будут вести надзор в процессе работ. Впоследствии это помешает получить заключение о соответствии перед сдачей объекта в эксплуатацию.

До итоговой проверки перед подписанием заключения проводят пробные запуски отопительных и электрических систем, водоотведения и вентиляции здания. Кроме того, застройщику важно понимать, что такие документы, как заключения пожарной, санитарной и газовой служб о соответствии объекта нормам законодательства, не заменяют собой ЗОС. То есть для получения ЗОС в строительстве необходимо проводить комплексные проверки всего объекта, а не локальные исследования. А также подготовить пакет документов:

1. Акт итоговой приемки работ от подрядчика.

2. Документы, устанавливающие права на объект.

3. Акт соответствия объекта требованиям строительных норм и правил (СНиП), инженерных регламентов.

4. Технические условия на объект.

5. Земельный план.

6. Технический план.

7. Техническое задание на проектирование.

8. Техническое задание на выполнение работ на объекте.

9. Акт освидетельствования разбивки осей строящегося капитального объекта.

10. Акт освидетельствования участков инженерных сетей.

Дополнительно могут быть запрошены акты выполненных работ, документы, свидетельствующие об использовании тех или иных материалов и оборудования, акты проведения скрытых работ и другие.

В заявлении о выдаче ЗОС размещается следующая информация:

• Подтверждение отсутствия строительных работ во время экспертизы, так как они могут повлиять на итоговый результат.

• Параметры объекта строительства: площадь, материалы.

• Степень соблюдения застройщиком утвержденного проекта и установленных при проектировании технических норм.

• Подключение коммуникаций, их соответствие инженерным нормам.

После итоговых проверок здания выдается экспертное заключение, которое содержит выводы о состоянии объекта: соответствие требованиям ГОСТ, законодательства РФ в области строительства и эксплуатации, отсутствие угрозы жизни людей (обвалы, обрушения конструкций и стен). К оценке могут быть приложены дополнительные лабораторные исследования на следование нормам СНиП.

Если в процессе проведения экспертизы будут обнаружены недостатки или нарушения соответствия выполненных работ требованиям технических норм и правил, иных нормативно-правовых актов и проектной документации, то застройщик обязан их устранить до даты выдачи ЗОС. В противном случае в выдаче ЗОС объекта строительства может быть отказано.

Что получит компания после выдачи ЗОС

После проведения мероприятий контроля возведенного или отреставрированного объекта и выдачи ЗОС заинтересованное лицо получает долгожданное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в течение полугода. Это значит, условно, что владельцы торгового центра могут начать получать прибыль с арендаторов, а управляющая компания нового жилого комплекса — приступить к передаче ключей от квартир собственникам.

Также после выдачи заключения о соответствии компания получает гарантию соответствия объекта строительства нормам градостроительного законодательства и полные юридические права, связанные с дальнейшей эксплуатацией объекта. В том числе связанные с возможностью продать объект или его часть (без ЗОС на все здание невозможно продать отдельное помещение).

Когда и кому не нужно получать ЗОС

В соответствии с положениями Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 28.06.2021 упразднены полномочия контролирующего органа по выдаче ЗОС застройщикам, осуществляющим привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу.

Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором размещаются средства дольщиков. Чтобы открыть счет, необходим трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком.